Cada año, más extranjeros eligen Andalucía para comprar su segunda residencia, casa de jubilación o proyecto de vida en el campo. En 2025 los compradores extranjeros adquirieron casi 100.000 viviendas en España, un récord histórico. Los pueblos de la Sierra Sur de Jaén (como Alcalá la Real, Castillo de Locubín o Frailes) están captando especialmente a compradores británicos, neerlandeses, alemanes y franceses que buscan precio, autenticidad y tranquilidad sin renunciar a estar a una hora de Granada.
En esta guía actualizada a 2026 te contamos todo lo que necesitas saber para comprar una vivienda en Andalucía siendo extranjero: si eres residente o no, qué documentos necesitas, cómo conseguir hipoteca, qué impuestos vas a pagar al comprar y al ser propietario, y los cambios importantes que se han producido recientemente (entre ellos, el fin de la Golden Visa en abril de 2025). La información viene de nuestra experiencia gestionando ventas a compradores extranjeros como inmobiliaria en la Sierra Sur de Jaén, Dayson Mediación.
Aviso importante: este artículo refleja la normativa vigente a 2026 y tiene carácter informativo. La fiscalidad y los trámites migratorios cambian. Antes de comprar, consulta siempre con un abogado especializado en derecho inmobiliario español, especialmente si vienes de fuera de la Unión Europea.
¿Puedo comprar una casa en España siendo extranjero?
Sí. España no pone restricciones generales a la compra de vivienda por parte de extranjeros, residentes o no, comunitarios o no. Solo hay limitaciones puntuales en algunas zonas militares o estratégicas en costas y fronteras, donde puede requerirse autorización del Ministerio de Defensa. La provincia de Jaén no tiene este tipo de restricciones.
Lo que sí cambia según tu situación es:
- El tipo de NIE que debes solicitar
- Las condiciones de la hipoteca si la necesitas
- El tipo impositivo del IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes)
- La vía migratoria si quieres también residir en España
Importante: el fin de la Golden Visa (abril 2025)
Hasta hace poco, comprar una vivienda en España por más de 500.000 € daba derecho a un permiso de residencia conocido como Golden Visa. Esto cambió el 3 de abril de 2025, fecha en que entró en vigor la Ley Orgánica 1/2025 que eliminó esta vía.
Qué significa esto en 2026:
- Comprar una vivienda en España ya NO da derecho a permiso de residencia por sí solo, independientemente del importe
- Quienes ya tenían Golden Visa antes del 3 de abril de 2025 conservan su derecho a renovarla
- Las solicitudes presentadas antes del 3 de abril de 2025 se siguen tramitando
- Si quieres residir en España, hay otras vías legales (no vinculadas a la compra): visado no lucrativo, nómada digital, emprendedor, reagrupación familiar
Para la mayoría de compradores en zonas como la Sierra Sur de Jaén, donde los precios están muy por debajo de los 500.000 €, este cambio no afecta. Pero conviene tenerlo claro: comprar una casa rural por 80.000 € en un pueblo de Jaén nunca dio derecho a Golden Visa, y tampoco lo da ahora. Si quieres también obtener residencia, esa es una gestión separada de la compra.
El primer paso obligatorio: el NIE
El NIE (Número de Identificación de Extranjero) es un código personal e intransferible que la administración española asigna a cualquier extranjero que vaya a realizar gestiones económicas en España. Sin NIE no puedes comprar una vivienda ni abrir una cuenta bancaria, dar de alta suministros o pagar impuestos.
Hay tres tipos de NIE según tu situación:
NIE temporal (para ciudadanos UE / EEE)
Si eres ciudadano de la Unión Europea, Espacio Económico Europeo o Suiza y NO vas a residir en España más de 183 días al año, este es tu NIE. Trámite sencillo, gestiones puntuales.
NIE no residente (para extracomunitarios)
Si NO eres ciudadano UE/EEE y NO vas a residir en España, necesitas este NIE específico. Lo puedes solicitar en el consulado de España de tu país de residencia, o en España presencialmente.
NIE residente
Para quienes van a residir en España más de 183 días al año. No es el adecuado si solo vienes a comprar.
Cómo y dónde se solicita
- En el consulado español de tu país (la opción más cómoda si aún no estás en España)
- En España presencialmente: cita previa en Comisaría de Policía o Oficina de Extranjería
- Mediante representante legal (poder notarial): muy útil si no quieres viajar antes de la compra. El abogado o gestor en España hace el trámite por ti
Tiempo de tramitación: normalmente entre 2 y 15 días, dependiendo de la oficina y la carga de trabajo. Conviene iniciarlo en cuanto decidas que vas a comprar.
Hipoteca para no residentes en 2026
La mayoría de bancos españoles ofrecen hipotecas a no residentes, aunque las condiciones son menos favorables que para residentes. Esto es lo que vas a encontrar en 2026:
Cuánto te van a financiar
- Si eres ciudadano UE / EEE: entre el 60 y el 70 por ciento del valor de tasación (o precio de compra, el menor de los dos)
- Si eres extracomunitario: entre el 50 y el 60 por ciento habitualmente
- Para residentes en España: hasta el 80 por ciento
Significa que tu ahorro previo necesario está entre el 30 y el 50 por ciento del precio de la vivienda, más los gastos de compra (otro 10-13 por ciento adicional).
Requisitos típicos
- NIE
- Ingresos netos mensuales estables (mínimo orientativo: 2.000-2.500 € para perfiles medios)
- Ratio de endeudamiento limitado al 30-40% de tus ingresos
- Buen historial crediticio en tu país de origen
- Pasaporte o documento de identidad
- Justificantes de ingresos (nóminas, declaraciones de la renta de tu país)
- Extractos bancarios de los últimos 6 meses
- Algunos documentos pueden necesitar traducción jurada al español
Tipos de interés
Los tipos para no residentes suelen ser ligeramente más altos que para residentes, sobre todo para perfiles extra-comunitarios. Puedes elegir entre hipoteca fija, variable o mixta, igual que un residente.
Bancos con experiencia internacional
Algunos bancos españoles tienen productos específicos para compradores internacionales (con asesores que hablan inglés, alemán, francés, etc.). Especialmente útiles si compras desde fuera de España y quieres tramitar todo a distancia. Tu inmobiliaria puede recomendarte cuáles funcionan mejor con clientes internacionales.
Pasos del proceso de compra desde el extranjero
El orden lógico para comprar en España viviendo fuera:
- Definir presupuesto realista (incluye 10-13% extra de gastos)
- Solicitar el NIE en el consulado o por poder notarial a un abogado en España
- Abrir cuenta bancaria en España (muchos bancos lo permiten online si resides en UE)
- Buscar la vivienda con una inmobiliaria que trabaje habitualmente con extranjeros
- Visitar la zona (recomendable, aunque también se puede comprar sin viajar)
- Firmar contrato de arras con paga y señal (habitualmente 10% del precio)
- Si necesitas hipoteca: solicitarla y obtener tasación oficial
- Periodo de reflexión obligatorio: 10 días naturales con la oferta de la hipoteca firmada (14 en Cataluña)
- Firma ante notario de la escritura de compraventa (y de la hipoteca si la hay)
- Liquidación de impuestos e inscripción en el Registro de la Propiedad
Todo el proceso, desde encontrar la vivienda hasta tener las llaves, suele durar entre 2 y 4 meses. Si necesitas hipoteca, el plazo se alarga.
Impuestos al comprar una vivienda en Andalucía siendo extranjero
Los impuestos que se pagan al comprar son los mismos para residentes y no residentes:
En vivienda de segunda mano
- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) Andalucía: 7% del precio escriturado (consulta tarifa vigente, puede variar)
En obra nueva
- IVA: 10% del precio
- Actos Jurídicos Documentados (AJD): 1,2% (con hipoteca)
Gastos comunes
- Notaría: 600-1.000 €
- Registro de la Propiedad: 400-700 €
- Gestoría (opcional): 300-500 €
- Tasación (si pides hipoteca): 250-400 €
- Traducciones juradas si las necesitas: 50-150 € por documento
Total orientativo de gastos: entre el 10 y el 13 por ciento del precio de compra.
Impuestos siendo propietario no residente
Aquí es donde la fiscalidad cambia respecto a un residente. Una vez eres dueño de la casa, vas a pagar:
IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)
Lo cobra el ayuntamiento donde está la vivienda. Es anual, varía según el valor catastral y el tipo municipal. En pueblos pequeños de Sierra Sur puede ser de 50-300 € al año.
Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR)
Si no resides fiscalmente en España, pagas el IRNR. Las dos situaciones más comunes:
Si la vivienda es para tu uso privado y no la alquilas:
- Se considera «renta imputada»: un porcentaje teórico del valor catastral
- Tipo: 19% si resides en UE / EEE, 24% si resides fuera
- Se calcula sobre el 1,1% o 2% del valor catastral según se haya revisado o no en los últimos 10 años
Si alquilas la vivienda:
- Tipo: 19% si resides en UE/EEE y puedes deducir gastos. 24% si resides fuera de UE/EEE y NO puedes deducir gastos
Tasa de basura y otros tributos locales
El ayuntamiento puede cobrar tasas adicionales (basura, vado, etc.) según la vivienda.
Vender en el futuro: la retención del 3%
Importante saberlo desde la compra. Cuando un no residente vende una vivienda en España, el comprador está obligado a retener el 3% del precio de venta y pagarlo a Hacienda en nombre del vendedor. Es un anticipo del IRNR sobre la ganancia patrimonial. Si te corresponde devolución, la pides después.
Las ganancias patrimoniales de no residentes tributan al 19% (UE/EEE) o al 24% (resto), aunque pueden aplicarse exenciones por reinversión en algunos casos.
Convenio para evitar la doble imposición
España tiene firmados convenios con la mayoría de países para evitar que pagues dos veces el mismo impuesto. Antes de comprar, consulta con un asesor fiscal de tu país y de España si tu país tiene convenio con España. Esto puede afectar a cómo tributas las rentas inmobiliarias en ambos lados.
Por qué Sierra Sur de Jaén es interesante para compradores extranjeros
Aunque los focos mediáticos están en la Costa del Sol, Baleares o las grandes ciudades, hay zonas del interior de Andalucía con buenísima relación calidad-precio para extranjeros que buscan algo más auténtico:
- Precios mucho más bajos que zonas costeras: casa habitable desde 50.000-100.000 €
- Comunidad internacional ya establecida: en Frailes el 6,26% de la población es extranjera
- Paisaje y clima excelentes: olivares, sierra, microclimas frescos en verano
- Cerca de Granada y Córdoba: a una hora de coche cada una
- Aeropuertos accesibles: Granada (1 h), Málaga (1.30 h) y Sevilla (2 h)
- Vida tranquila, cultura andaluza auténtica: gastronomía, fiestas locales, tradición
Las opciones más solicitadas por compradores extranjeros en nuestra zona:
- Castillo de Locubín (precios desde 15.000 €, ambiente rural)
- Mures (aldea pequeña, precios muy bajos)
- Frailes (la «villa del agua», microclima fresco, casa-huerto)
- Alcalá la Real (más servicios y vida urbana)
- Fincas y cortijos en el campo
Si estás interesado en casas de campo o casas en pueblo, nuestro listado se actualiza constantemente.
Errores típicos que vemos en compradores extranjeros
1. Empezar a buscar casa antes de tener el NIE
Sin NIE no puedes firmar arras seriamente (algunos vendedores no las aceptan). Tramítalo antes de empezar a visitar.
2. No abrir cuenta bancaria española
La necesitas para pagar la entrada, recibir la hipoteca, domiciliar impuestos y suministros. Mejor abrirla pronto.
3. Subestimar los gastos accesorios
Calcula siempre un 10-13% adicional sobre el precio de la vivienda. Hay compradores que se quedan sin presupuesto para los gastos de notaría y registro.
4. No usar abogado independiente
En España no es obligatorio (en Reino Unido sí lo es). Pero para un comprador extranjero, contratar un abogado independiente que revise la documentación de la vivienda puede ahorrarte problemas serios: cargas ocultas, deudas, vicios de construcción, problemas urbanísticos.
5. Confiar solo en la traducción del vendedor o intermediario
Si vas a firmar ante notario y no dominas el español al 100%, contrata tu propio traductor jurado para que te explique cada cláusula.
6. Olvidar el IRNR
Aunque sea pequeño, el IRNR se paga TODOS LOS AÑOS aunque no alquiles la vivienda. Sin presentar el modelo 210 puedes acumular sanciones.
7. Comprar en zona rural sin verificar suelo y servicios
Casas de campo y cortijos pueden estar en suelo rústico no urbanizable, con limitaciones para reformar o ampliar. Verifica acceso, suministros (agua, luz) y situación urbanística antes de firmar.
Cómo te ayuda Dayson Mediación a comprar desde el extranjero
Trabajamos habitualmente con compradores británicos, neerlandeses, alemanes, franceses y belgas que buscan casa en la Sierra Sur de Jaén. Conocemos bien las particularidades de comprar desde fuera y sabemos cómo organizar todo el proceso a distancia.
Qué hacemos por ti:
- Búsqueda de inmuebles que encajen con tu perfil (rural, casa-huerto, pueblo, inversión)
- Visitas virtuales por vídeo si no puedes viajar todavía
- Acompañamiento en la visita presencial cuando vengas
- Coordinación con abogados especializados en compradores extranjeros
- Recomendación de bancos con productos de hipoteca para no residentes
- Gestión de toda la documentación de compraventa
- Acompañamiento ante notario el día de la firma
Contacto:
- Dirección: C/ Obispo Ceballos nº 4 Bajo, Alcalá la Real (Jaén, Andalucía)
- Teléfono: +34 953 58 23 48
- Más información sobre nuestros servicios inmobiliarios
Preguntas frecuentes
Puedo comprar una casa en España sin residir en el país
Sí, sin restricciones generales. Solo necesitas el NIE de no residente y cumplir los requisitos económicos. Comprar una casa NO te da derecho automático a residir en España (sobre todo desde el fin de la Golden Visa en abril de 2025).
Cuánto necesito ahorrado para comprar siendo no residente
Al menos el 30-40% del precio de la vivienda (entrada hipoteca para no residentes UE) más un 10-13% adicional en gastos. Si eres extracomunitario, calcula 50% más gastos. Sobre una casa de 80.000 €, calcula tener disponibles entre 32.000 y 50.000 € en cash.
Comprar una casa en España me da derecho a residir aquí
No. Desde el 3 de abril de 2025 ya no existe la Golden Visa, así que la compra de vivienda no genera permiso de residencia. Si quieres residir en España, existen otras vías: visado no lucrativo, nómada digital, emprendedor, reagrupación familiar. Son trámites independientes de la compra.
Tengo que pagar impuestos en España si solo uso la casa unas semanas al año
Sí. Como no residente propietario, debes pagar el IRNR sobre la renta imputada (calculada sobre el valor catastral) y el IBI municipal cada año, aunque no alquiles ni uses la casa. Son cantidades pequeñas pero hay que presentar la declaración (modelo 210).
Necesito venir a España para firmar la compra
No obligatoriamente. Puedes otorgar un poder notarial a un abogado o representante en España para que firme por ti. Lo normal sin embargo es venir al menos a visitar la vivienda y firmar la escritura final, salvo que vivas muy lejos y prefieras todo el proceso por poder.
Los precios de las casas en Sierra Sur de Jaén son negociables
Sí. En esta zona los precios de anuncio suelen cerrarse entre un 5 y un 15% por debajo, dependiendo del estado del inmueble y el tiempo en el mercado. Es una zona donde la negociación es habitual.
