Recibir en herencia una casa en Alcalá la Real es una buena noticia, pero también el inicio de un proceso administrativo, fiscal y emocional que muchos herederos no saben por dónde empezar. La buena: en Andalucía, gracias a la bonificación del 99% en el Impuesto de Sucesiones, hijos, padres y cónyuges del fallecido apenas pagan tributo por la herencia. La menos buena: hay plazos cortos, documentación específica y errores frecuentes que pueden costar dinero.
En esta guía actualizada a 2026 te contamos todo lo que necesitas saber para vender una vivienda heredada en Alcalá la Real: qué impuestos vas a pagar, qué plazos tienes, cómo se calcula el coste, qué papeles necesitas y los errores que vemos cometer con más frecuencia. La información viene de nuestra experiencia gestionando este tipo de operaciones como inmobiliaria en la zona, Dayson Mediación.
Aviso importante: este artículo es informativo y refleja la normativa vigente a abril de 2026. La fiscalidad de herencias puede cambiar (de hecho, hay propuestas políticas para modificar la bonificación del 99% en Andalucía). Antes de tomar decisiones, consulta siempre con un abogado o asesor fiscal especializado en sucesiones. Cada herencia tiene particularidades que requieren análisis individual.
El proceso completo en 6 pasos
Vender una casa heredada NO consiste solo en poner el cartel. Antes hay que aceptar la herencia y hacerse el cambio de titularidad. Estos son los pasos:
- Obtener el certificado de defunción (Registro Civil)
- Obtener el certificado de últimas voluntades (15 días hábiles tras el fallecimiento)
- Aceptar la herencia ante notario (escritura de aceptación y adjudicación)
- Liquidar el Impuesto de Sucesiones (plazo de 6 meses)
- Liquidar la Plusvalía Municipal (también 6 meses)
- Inscribir la vivienda a tu nombre en el Registro de la Propiedad
Solo después de estos pasos puedes vender legalmente. Saltarte alguno o equivocarte en los plazos genera intereses, recargos y problemas en la futura venta.
Impuesto de Sucesiones en Andalucía: lo que pagas al heredar
Andalucía es una de las comunidades autónomas más favorables para herederos directos en 2026. Esto es lo que aplica a una herencia tramitada en la zona de Alcalá la Real:
Bonificación general del 99%
Si eres descendiente, cónyuge o ascendiente del fallecido (Grupos I y II), tienes una bonificación del 99% en la cuota del Impuesto de Sucesiones. En la práctica, casi no pagas.
Reducción de hasta 1.000.000 € por heredero
Cada heredero directo puede aplicar una reducción de hasta 1.000.000 euros sobre la base imponible, siempre que su patrimonio preexistente no supere ese millón. Esto significa que en la mayoría de herencias familiares medianas (incluyendo una casa en Alcalá la Real más algún ahorro), la base liquidable queda en cero antes de calcular el impuesto.
Reducción específica por vivienda habitual
Si la casa heredada era la vivienda habitual del fallecido, hay una reducción adicional del 95-100% sobre el valor de la vivienda (con un límite estatal de 122.606,47 € por heredero). El requisito en Andalucía es mantener la vivienda al menos 3 años tras el fallecimiento (la normativa estatal exige 10, pero Andalucía lo ha reducido).
Cuidado con este punto: si aplicas la reducción del 95% por vivienda habitual y vendes antes de los 3 años, tendrás que devolver el impuesto que dejaste de pagar. Si tu intención es vender pronto, conviene calcular si compensa aplicar esta reducción o no.
Plazo de presentación: 6 meses
Tienes 6 meses desde el fallecimiento para presentar la autoliquidación del Impuesto de Sucesiones ante la Agencia Tributaria de Andalucía (ATRIAN). Si necesitas más tiempo, puedes pedir una prórroga de otros 6 meses adicionales, pero la solicitud debe presentarse antes del 5º mes desde el fallecimiento.
Los modelos que se presentan son:
- Modelo 660: declaración general de todos los bienes y derechos del fallecido
- Modelo 650: autoliquidación individual de cada heredero
La presentación se puede hacer telemática o presencialmente.
Aviso sobre cambios futuros
La bonificación del 99% en Andalucía es una decisión política que puede cambiar. En diciembre de 2025 hubo propuestas para revertirla parcialmente en los presupuestos autonómicos de 2026. Verifica siempre la normativa vigente en el momento de la herencia con la web oficial de la Junta de Andalucía o con tu asesor fiscal.
Plusvalía Municipal en Alcalá la Real
Además del Impuesto de Sucesiones, al heredar una vivienda hay que liquidar la Plusvalía Municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, IIVTNU). Lo cobra el Ayuntamiento de Alcalá la Real.
Características principales:
- Grava el incremento de valor del suelo urbano desde que el fallecido lo adquirió hasta el momento de su fallecimiento
- Solo se paga si ha habido incremento real de valor (sentencia del Tribunal Constitucional de 2021)
- El plazo de presentación es también de 6 meses desde el fallecimiento
- El importe depende del tipo de gravamen municipal vigente y los años transcurridos
- Hay bonificaciones por transmisión de vivienda habitual entre familiares cercanos (consulta con el ayuntamiento)
Para el cálculo exacto, dirígete a la oficina de recaudación del Ayuntamiento de Alcalá la Real con la escritura de aceptación y el valor catastral del inmueble.
Vender la vivienda heredada: lo que NO te cuentan
Una vez que la casa ya está a tu nombre, puedes venderla. Pero hay implicaciones fiscales que debes conocer antes de fijar precio.
IRPF: ganancia patrimonial al vender
Aunque heredar la vivienda haya costado poco (gracias a la bonificación del 99%), al venderla puede generarse una ganancia patrimonial en el IRPF. Funciona así:
- Valor de adquisición = el valor que declaraste en el Impuesto de Sucesiones (no lo que costó la casa originalmente al fallecido)
- Valor de transmisión = el precio al que la vendes (menos gastos)
- Ganancia patrimonial = diferencia entre los dos
Esa ganancia tributa en el IRPF del año en que se vende, a tipos que van del 19% al 28% (según tramo).
Truco legal: declarar un valor alto en el Impuesto de Sucesiones puede no doler nada (gracias a la bonificación del 99%) pero reduce mucho la ganancia patrimonial al vender. Es una decisión que conviene hablar con un asesor antes de firmar la aceptación de herencia.
Exenciones interesantes en el IRPF
- Mayores de 65 años: si el heredero tiene más de 65 años y vende su vivienda habitual, la ganancia patrimonial está exenta. Pero ojo: la vivienda heredada no es automáticamente «vivienda habitual» del heredero
- Reinversión en vivienda habitual: si reinviertes el dinero de la venta en otra vivienda habitual en los 2 años siguientes, puedes evitar tributar
Plusvalía municipal otra vez al vender
Cuidado: la plusvalía municipal se paga DOS veces, una al heredar y otra al vender. Aunque la base de cálculo es distinta, conviene tenerlo en presupuesto.
Errores comunes que vemos en herencias
Por nuestra experiencia gestionando herencias en la zona de Alcalá la Real, estos son los errores más habituales:
1. No presentar el Impuesto de Sucesiones en plazo
Aunque la bonificación sea del 99% y «casi no pagues nada», la bonificación no es automática: requiere presentar la autoliquidación dentro del plazo legal (6 meses, ampliable a 12 con prórroga). Si no lo haces, pierdes la bonificación y vienen recargos por presentación extemporánea.
2. Aceptar la herencia sin valorar bien la casa
Declarar un valor por debajo del valor de referencia catastral puede generar una comprobación de Hacienda. Declarar un valor demasiado bajo también te penaliza al vender (más ganancia patrimonial en IRPF). Vale la pena pedir una tasación profesional antes de aceptar.
3. Querer vender antes de tener la casa a su nombre
No se puede vender una vivienda heredada hasta que esté inscrita en el Registro de la Propiedad a nombre de los herederos. Antes de eso solo puedes firmar contratos privados o pre-acuerdos sujetos a esa condición, pero no escriturar.
4. No ponerse de acuerdo entre coherederos
Cuando hay varios hermanos heredando una casa, lo habitual son desacuerdos: uno quiere vender, otro quiere quedársela, otro quiere alquilarla. Sin acuerdo, la única salida legal es la subasta judicial, que es lenta y suele dar precios por debajo de mercado. Hablarlo bien y por escrito desde el principio evita problemas.
5. Olvidar los gastos pendientes del fallecido
La casa puede tener pendientes el IBI, las cuotas de comunidad, suministros impagados, derramas. Esas deudas se heredan con la casa. Antes de aceptar, conviene pedir certificados de estar al corriente.
6. Vender sin estrategia fiscal
El año en que vendas afecta a tu declaración de IRPF. Si vas a vender, planifica si conviene hacerlo este año o partirlo en dos. Un asesor fiscal te puede ahorrar miles de euros con una buena planificación.
Cuánto vale una casa en Alcalá la Real para una tasación
Para fijar el valor de la vivienda en la herencia y en la futura venta, te van a pedir referencias del mercado. En la zona de Alcalá la Real los rangos orientativos actuales son:
- Casa en casco urbano para reformar: 40.000-80.000 euros
- Casa habitable en buen estado: 80.000-150.000 euros
- Casa reformada o en zonas residenciales: 150.000-250.000 euros
- Chalet o casa con parcela: a partir de 200.000 euros
- Pisos en centro: 60.000-130.000 euros según tamaño y estado
Si la casa está en una pedanía o aldea de Alcalá la Real (Charilla, Ermita Nueva, La Pedriza, Mures, La Rábita…), los precios suelen ser un 30-50% inferiores. Tienes información concreta en nuestras guías de Mures y Castillo de Locubín.
Cómo te ayuda Dayson Mediación
Somos una inmobiliaria con sede en Alcalá la Real y hemos gestionado muchas ventas de viviendas heredadas en la zona. Sabemos que el proceso suele coincidir con un momento emocional difícil y que, además de vender bien, lo que necesitas es simplificarte el proceso.
Qué hacemos por ti:
- Tasación realista de la vivienda heredada para que sepas su valor de mercado
- Coordinación con notaría, abogados y gestores para los trámites de herencia
- Comercialización profesional de la vivienda (fotos, vídeo, portales, captación de compradores)
- Acompañamiento en visitas y negociación con el comprador
- Gestión de toda la documentación de venta
- Si los coherederos viven fuera, gestionamos visitas y comunicaciones a distancia
No somos abogados ni asesores fiscales, pero trabajamos habitualmente con profesionales de confianza en la zona a los que podemos derivarte para la parte legal y fiscal del proceso.
Contacto:
- Dirección: C/ Obispo Ceballos nº 4 Bajo, Alcalá la Real (Jaén)
- Teléfono: 953 58 23 48
- Más información sobre nuestros servicios inmobiliarios
Preguntas frecuentes
Cuánto tengo que pagar por heredar una casa en Alcalá la Real
Si eres hijo, padre o cónyuge del fallecido, en Andalucía pagas prácticamente nada por el Impuesto de Sucesiones gracias a la bonificación del 99%. Pero sí pagarás la Plusvalía Municipal del Ayuntamiento de Alcalá la Real, los gastos de notaría y registro de la herencia, y posibles gastos de gestoría. Calcula entre 1.500 y 4.000 euros de gastos totales para una herencia familiar mediana, sin contar impuestos al vender.
Cuánto tiempo tengo para vender una casa heredada
Legalmente no hay plazo máximo: puedes mantenerla todo el tiempo que quieras. Pero si aplicaste la reducción del 95% por vivienda habitual en el Impuesto de Sucesiones, debes mantener la vivienda al menos 3 años. Si vendes antes, tienes que devolver la bonificación.
Y si los herederos somos varios y no nos ponemos de acuerdo
Lo ideal es llegar a acuerdo por las buenas: uno se queda la casa y compensa a los demás en dinero, se vende y se reparte, o se alquila y se reparten rentas. Si no hay acuerdo, la única vía legal es la subasta judicial (acción de división de la cosa común), un proceso lento y económicamente desfavorable. Es muy recomendable mediar antes de llegar a ese punto.
Puedo vender una casa heredada sin haber pagado el Impuesto de Sucesiones
No. Primero debes liquidar el Impuesto de Sucesiones e inscribir la casa a tu nombre en el Registro de la Propiedad. Sin esos pasos, no puedes escriturar una venta. Sí puedes firmar contratos privados o de arras sujetos a esa condición, pero no formalizar la venta ante notario.
Qué pasa si renuncio a la herencia
Si renuncias, no recibes nada (pero tampoco asumes deudas). La parte que te correspondía pasa a los siguientes herederos según el testamento o la ley. La renuncia es irrevocable y debe hacerse ante notario. Es una opción a considerar si las deudas del fallecido superan el valor de los bienes.
Hay diferencia si la casa está en Alcalá la Real o en una aldea
Desde el punto de vista fiscal, no: las aldeas (Mures, Charilla, Ermita Nueva, etc.) pertenecen al término municipal de Alcalá la Real, así que la Plusvalía Municipal la cobra el mismo ayuntamiento. Sí hay diferencias en el valor de mercado y, por tanto, en el valor a declarar.
