Cuando vendes una casa, cuando la donas o cuando la heredas, el precio no es lo único que importa. Hay un impuesto local que aparece siempre y que suele pillar por sorpresa: la plusvalía municipal. Se paga al ayuntamiento, no a Hacienda ni a la Junta, y su nombre técnico es Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU).
Desde la reforma de 2021, este impuesto ha cambiado profundamente: ahora se puede calcular por dos métodos distintos y hay casos en los que directamente no se paga. Pero también hay ordenanzas municipales que aplican bonificaciones importantes y plazos muy cortos que si se te pasan, te cuesta dinero.
En esta guía te explicamos cómo funciona la plusvalía municipal en Alcalá la Real y en el resto de la Sierra Sur, con los cambios vigentes en 2026, cómo se calcula por los dos métodos, cuándo no hay que pagarla y qué errores comete la gente que acaba pagando más de la cuenta.
Aviso importante: este artículo refleja el marco normativo vigente a septiembre de 2026. Los tipos impositivos y las bonificaciones concretas los fija cada ayuntamiento en su propia ordenanza fiscal, que puede cambiar. Antes de firmar una venta o presentar una autoliquidación, consulta con un gestor o directamente con el ayuntamiento del municipio donde esté el inmueble.
Qué es exactamente la plusvalía municipal
La plusvalía municipal grava el incremento del valor del suelo urbano entre el momento en que se adquirió el inmueble y el momento en que se transmite (por venta, donación o herencia). Es un impuesto local, gestionado y recaudado por cada ayuntamiento, con base en la Ley de Haciendas Locales.
Dos aclaraciones clave que se confunden mucho:
- Grava solo el suelo, no la construcción. Da igual que sea una parcela vacía o un piso: se calcula sobre el terreno
- Es distinta e independiente de la ganancia patrimonial del IRPF. Puedes tener que pagar ambos por la misma venta: la plusvalía municipal al ayuntamiento y la ganancia patrimonial en tu declaración de la renta
Solo se paga sobre suelo urbano. Si vendes una parcela clasificada como rústico, la plusvalía municipal no se aplica (aunque sí la ganancia patrimonial en IRPF).
Quién paga la plusvalía municipal
Depende del tipo de operación:
- Compraventa: paga el vendedor
- Donación: paga quien recibe el inmueble (el donatario)
- Herencia: paga el heredero
En compraventas se puede pactar que el impuesto lo asuma el comprador, pero frente al ayuntamiento el obligado sigue siendo el vendedor. Si el comprador no paga, el ayuntamiento se dirige al vendedor.
La reforma de 2021: dos métodos de cálculo
Antes de 2021, la plusvalía municipal se calculaba de una única forma que muchas veces obligaba a pagar aunque hubieras vendido con pérdidas. El Tribunal Constitucional lo declaró inconstitucional (STC 182/2021), y el Real Decreto-ley 26/2021 estableció el sistema actual.
Ahora existen dos métodos y el contribuyente aplica el que le resulte más favorable:
Método objetivo (o de estimación objetiva)
Se calcula así:
Valor catastral del suelo × Coeficiente según años de tenencia × Tipo impositivo municipal
- El valor catastral del suelo aparece en el recibo del IBI, desglosado del valor total
- Los coeficientes máximos los fija el Estado. Los vigentes en 2026 se aprobaron por el Real Decreto-ley 16/2025 y varían según los años de tenencia (menos de 1 año, 1 año, 2 años… hasta 20 años o más)
- El tipo impositivo lo fija cada ayuntamiento en su ordenanza fiscal, con un máximo del 30%
Método real (o de estimación directa)
Se calcula así:
(Valor de transmisión − Valor de adquisición) × Porcentaje que representa el suelo sobre el valor catastral total × Tipo impositivo municipal
El resultado es la plusvalía real del suelo generada en la operación.
El contribuyente elige
La ley obliga al ayuntamiento a aplicar el método que resulte más beneficioso para el contribuyente. En la práctica, quien autoliquida (compraventa, donación) puede calcular ambos y presentar el más bajo. En herencias que el ayuntamiento liquida directamente, si sospechas que el método real te sale más barato, puedes solicitarlo aportando escrituras de compra y venta.
Cuándo NO se paga plusvalía municipal
Esta es una de las novedades más importantes tras la reforma de 2021. No se paga plusvalía municipal si no ha habido incremento real de valor del suelo. Es lo que se llama supuesto de no sujeción.
En la práctica, esto ocurre cuando:
- Vendes por un precio igual o inferior al que compraste en su día
- Heredas un inmueble cuyo valor de referencia es igual o inferior al valor por el que el fallecido lo adquirió (comparando siempre suelo)
Ojo: aunque no haya que pagar, hay que declarar la operación al ayuntamiento y acreditar la ausencia de incremento con las escrituras de compra y venta (o con la de compra original en herencias). Sin declaración, el ayuntamiento puede requerirte y aplicar recargos.
Plazos: cortísimos en compraventas, más razonables en herencias
Los plazos los marca el artículo 110.2 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, y son iguales en todos los ayuntamientos:
- Compraventa o donación: 30 días hábiles desde la fecha de la transmisión (la firma ante notario)
- Herencia: 6 meses desde el fallecimiento, prorrogables a 1 año si se solicita en plazo
Días hábiles quiere decir sin contar sábados, domingos ni festivos, pero el plazo se agota antes de lo que parece. La firma en notaría de una casa vendida el 1 de octubre da plazo hasta mediados de noviembre. No es mucho.
Qué pasa si se pasa el plazo
Se aplican los mismos recargos que en cualquier autoliquidación tributaria:
- Hasta 3 meses de retraso: 5%
- De 3 a 6 meses: 10%
- De 6 a 12 meses: 15%
- Más de 12 meses: 20% + intereses de demora
Y si el ayuntamiento te requiere antes de que presentes, hay sanción añadida.
Bonificaciones por herencia: el punto clave si has heredado una casa
Aquí hay una diferencia importante respecto al Impuesto de Sucesiones. Mientras que la bonificación del 99% en Sucesiones es autonómica y aplica igual en toda Andalucía, la bonificación de la plusvalía municipal la fija cada ayuntamiento.
La ley (art. 108.4 TRLRHL) permite a los ayuntamientos aplicar una bonificación de hasta el 95% de la cuota cuando la transmisión sea por herencia y el heredero sea descendiente, cónyuge o ascendiente del fallecido. Pero es potestativa: cada ayuntamiento decide si la aplica, con qué porcentaje y con qué requisitos (mantener la vivienda, que sea la vivienda habitual del causante, etc.).
Antes de hacer números, siempre hay que consultar la ordenanza fiscal vigente del municipio concreto.
En el caso concreto de Alcalá la Real
La ordenanza fiscal reguladora del IIVTNU del Ayuntamiento de Alcalá la Real está publicada en el portal de transparencia municipal. En ella se recogen:
- El tipo impositivo aplicable (dentro del máximo estatal del 30%)
- Los coeficientes anuales (que pueden ser los máximos estatales o inferiores)
- Las bonificaciones vigentes (herencia, actividades económicas de interés municipal)
Como la normativa municipal se actualiza periódicamente y la ordenanza puede haber sido modificada tras la reforma estatal, antes de calcular una plusvalía real conviene contactar directamente con la Tesorería del Ayuntamiento de Alcalá la Real (teléfono 953 58 00 00) para confirmar los datos vigentes en tu caso.
Lo mismo aplica si el inmueble está en Castillo de Locubín, Frailes u otro municipio de la Sierra Sur: cada ayuntamiento tiene su propia ordenanza y sus propias bonificaciones.
Ejemplo práctico: vender una casa comprada hace 15 años
Supongamos que compraste una casa en Alcalá la Real en 2010 por 90.000 € y la vendes en 2026 por 110.000 €. En el recibo del IBI figura que el valor catastral del suelo es de 15.000 €. El tipo impositivo aplicable es (a modo orientativo) del 25%, y el coeficiente por 15 años de tenencia según la escala vigente es aproximadamente 0,08.
Método objetivo:
- Base imponible: 15.000 € × 0,08 = 1.200 €
- Cuota: 1.200 € × 25% = 300 €
Método real:
- Ganancia bruta: 110.000 − 90.000 = 20.000 €
- Suponiendo que el suelo representa un 25% del valor catastral total: 20.000 × 25% = 5.000 €
- Cuota: 5.000 € × 25% = 1.250 €
En este ejemplo, el método objetivo sale mucho más barato (300 € frente a 1.250 €). Sería lo que aplicarías. En otras operaciones (compras recientes con poco incremento) puede ser al revés.
Los números concretos dependen del tipo impositivo y coeficientes de la ordenanza vigente del ayuntamiento donde esté el inmueble. Este ejemplo es orientativo.
Errores frecuentes que cuestan dinero
1. No declarar cuando no hay que pagar
Aunque la operación no genere cuota (venta con pérdidas, herencia sin incremento), hay que presentar la declaración al ayuntamiento y acreditar la ausencia de incremento con las escrituras. Sin declaración, hay recargos.
2. Aceptar el método objetivo sin calcular el real
Muchos ayuntamientos aplican por defecto el método objetivo. Si tu operación ha generado poco incremento real (o pérdida), el método real puede ahorrarte mucho. Pídelo con las escrituras.
3. Confundir plusvalía municipal con ganancia patrimonial en IRPF
Son dos impuestos distintos. Puedes deber la plusvalía municipal al ayuntamiento y la ganancia patrimonial en tu IRPF por la misma venta. Se pagan por separado a administraciones distintas.
4. Pactar en la escritura que «el comprador asume la plusvalía» y quedarse tranquilo
Ese pacto tiene efectos entre las partes, pero frente al ayuntamiento el obligado tributario es el vendedor. Si el comprador no paga, te lo reclaman a ti.
5. Olvidar que se acumulan a la herencia
Si has heredado una casa y aplicas bonificación por herencia en la plusvalía, ojo con vender antes del plazo de mantenimiento que exija la ordenanza: puedes perder el beneficio y tener que devolverlo.
6. No comparar años de tenencia
El coeficiente del método objetivo cambia mucho según los años. Si estás cerca de un salto de tramo (por ejemplo, entre 4 y 5 años), esperar unos meses puede cambiar la cuota.
Cómo encaja la plusvalía con los otros impuestos
Una venta o herencia inmobiliaria en Andalucía genera varios impuestos que a veces se confunden. Este es el mapa:
- En una compraventa: el comprador paga ITP a la Junta. El vendedor paga plusvalía municipal al ayuntamiento y ganancia patrimonial en IRPF (si la hay)
- En una herencia: el heredero paga Impuesto de Sucesiones a la Junta y plusvalía municipal al ayuntamiento
- En una donación: el donatario paga Impuesto de Donaciones a la Junta y plusvalía municipal al ayuntamiento
Si has heredado una casa y luego la vendes, la secuencia es: primero Sucesiones + plusvalía municipal (por la herencia), y meses o años después ITP del comprador + plusvalía municipal + IRPF (por la venta). Puedes ver el proceso completo en nuestra guía para vender una casa heredada en Alcalá la Real.
Cómo te ayuda Dayson Mediación
En Dayson Mediación no somos gestores fiscales, pero antes de firmar cualquier venta te preparamos una estimación completa de todos los costes reales: precio de la vivienda, plusvalía municipal orientativa, gastos de notaría, ganancia patrimonial estimada y cualquier otro concepto que pueda salir. Así sabes exactamente cuánto te queda neto en el bolsillo antes de aceptar la oferta.
Si has heredado, te ayudamos a valorar la vivienda para el inventario y a coordinar con gestores locales toda la parte fiscal.
Contacto:
- Dirección: C/ Obispo Ceballos nº 4 Bajo, Alcalá la Real (Jaén)
- Teléfono: +34 953 58 23 48
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Preguntas frecuentes
Cuánto se paga de plusvalía municipal en Alcalá la Real
Depende del valor catastral del suelo del inmueble, de los años que hayas sido propietario, del tipo impositivo que fije la ordenanza municipal (máximo estatal del 30%) y de las bonificaciones aplicables. Para una casa vendida tras 15 años puede ir desde unos cientos de euros hasta varios miles, según los datos concretos. Antes de firmar, pide el cálculo en la Tesorería del ayuntamiento.
Quién paga la plusvalía municipal al vender una casa
El vendedor. Es el sujeto pasivo del impuesto y quien tiene la obligación de declararlo y pagarlo en el plazo de 30 días hábiles desde la firma ante notario.
Se paga plusvalía municipal al heredar
Sí, la paga el heredero. El plazo es de 6 meses desde el fallecimiento, prorrogables a 1 año si se solicita. Muchos ayuntamientos aplican bonificaciones de hasta el 95% para herederos directos, pero hay que consultar la ordenanza concreta.
Cuándo no hay que pagar plusvalía municipal
Cuando no ha habido incremento real de valor del suelo (venta con pérdidas o al mismo precio de compra). Es supuesto de no sujeción desde la reforma de 2021, pero hay que declarar la operación y acreditar la ausencia de incremento con las escrituras.
Cuál es la diferencia entre plusvalía municipal y ganancia patrimonial del IRPF
La plusvalía municipal es un impuesto local que grava el incremento del valor del suelo urbano y se paga al ayuntamiento. La ganancia patrimonial del IRPF es un impuesto estatal que grava la diferencia entre precio de venta y de compra (suelo + construcción) y se declara en la renta a la Agencia Tributaria. Se pagan por separado por la misma operación.
Se puede recurrir la plusvalía municipal si es muy alta
Sí. Se puede solicitar la aplicación del método real si sale más bajo que el objetivo, y se puede recurrir la liquidación en el plazo de un mes si consideras que el cálculo es incorrecto. Para operaciones anteriores a 2021 hay jurisprudencia específica del Constitucional que abrió la vía de reclamación.
Qué pasa si vendo una casa que compré hace menos de 1 año
Igualmente se paga plusvalía si hay incremento, con el coeficiente correspondiente a menos de 1 año (que suele ser bajo). Y en IRPF, la ganancia se integra en la base del ahorro sin bonificaciones por tiempo de tenencia.
