Cuando calculas cuánto te va a costar comprar una casa en la Sierra Sur de Jaén, el precio del inmueble es solo la mitad de la ecuación. La otra mitad son los impuestos, y el más pesado (con diferencia) es el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). En una vivienda de 100.000 € en Alcalá la Real, ese impuesto puede variar entre 3.500 € y 7.000 € en función de quién la compre y dónde esté ubicada. Es decir, el mismo inmueble puede tributar el doble o la mitad según cumplas ciertos requisitos.
En esta guía te contamos exactamente cómo funciona el ITP en Andalucía en 2026, qué tipos reducidos existen, el detalle clave de los municipios con problemas de despoblación (donde entran varios pueblos de nuestra zona, como Frailes) y cómo se rellena y presenta el modelo 600.
Aviso importante: este artículo refleja la normativa vigente a septiembre de 2026 y tiene carácter informativo. La fiscalidad autonómica cambia con frecuencia y cada caso concreto puede tener particularidades. Antes de firmar arras o escritura, consulta siempre con un gestor, abogado o asesor fiscal.
Qué es el ITP y quién lo paga
El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP-AJD) es un tributo cedido a las comunidades autónomas. Cuando compras una vivienda de segunda mano a un particular, pagas ITP en su modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO). Cuando compras obra nueva a un promotor, no pagas ITP: pagas IVA (10%) más AJD (1,2% en Andalucía).
Lo paga siempre el comprador, nunca el vendedor. Y se paga a la Agencia Tributaria de Andalucía, no a Hacienda estatal.
Tipo general del ITP en Andalucía en 2026: 7%
Desde la reforma de la Ley 5/2021, de 20 de octubre, de Tributos Cedidos de la Comunidad Autónoma de Andalucía, el tipo general es de un 7% único, sin escalas por tramos. Es uno de los tipos más competitivos de España (Madrid es 6%, pero la mayoría de comunidades están entre 8% y 10%).
Este 7% se aplica sobre la base imponible, que es el mayor de estos dos valores:
- El precio escriturado de la compraventa
- El valor de referencia del Catastro del inmueble
Este último punto es importante: aunque negocies un precio bajo con el vendedor, si el valor de referencia del Catastro es más alto, Hacienda calculará el impuesto sobre ese valor superior. Antes de firmar arras conviene siempre consultar el valor de referencia en la Sede Electrónica del Catastro para no llevarte sorpresas.
Tipos reducidos: cuándo pagas menos del 7%
Andalucía mantiene dos tipos reducidos que pueden ahorrarte varios miles de euros. Todos exigen que la vivienda vaya a ser tu residencia habitual, no una segunda residencia ni una inversión.
Tipo reducido del 6%
Se aplica cuando:
- La vivienda va a ser tu vivienda habitual, y
- Su valor no supera los 150.000 €
Se aplica a cualquier comprador que cumpla esos dos requisitos, sin condiciones personales adicionales.
Tipo reducido del 3,5%
Reduces el ITP a la mitad si, además de ser vivienda habitual y no superar los 150.000 €, encajas en alguno de estos perfiles:
- Eres menor de 35 años
- Eres víctima de violencia doméstica o de terrorismo
- Compras en un municipio con problemas de despoblación (lo vemos abajo con detalle)
El mismo 3,5% se aplica hasta 250.000 € si:
- Tienes discapacidad reconocida igual o superior al 33%, o
- Eres miembro de familia numerosa
Requisito común: mantener la vivienda habitual 3 años
En todos los tipos reducidos, si vendes, alquilas o dejas de vivir en el inmueble antes de 3 años, Hacienda te reclamará la diferencia entre el tipo reducido y el 7% general, más intereses de demora. Es un detalle que muchos compradores olvidan y que sale caro.
El caso especial: municipios con problemas de despoblación
Este es probablemente el punto más desconocido y donde más ahorro hay para quien compra en la Sierra Sur de Jaén.
La Junta de Andalucía publica anualmente la lista de municipios con menos de 3.000 habitantes que se benefician de un régimen fiscal especial. En la actualización de abril de 2026, la lista incluye 470 municipios, de los cuales 74 están en la provincia de Jaén.
Si compras vivienda habitual por importe no superior a 150.000 € en uno de esos municipios, se te aplica directamente el 3,5%, sin necesidad de ser menor de 35 años ni cumplir ningún otro requisito personal.
Qué pueblos de nuestra zona entran
Esto depende del padrón del año en curso. En el momento de escribir esta guía:
- Frailes (1.565 habitantes según INE 2025): sí entra en la lista y el comprador puede aplicar el 3,5%
- Alcalá la Real (21.500 habitantes): no entra por superar ampliamente los 3.000 habitantes, aunque otros reducidos sí son aplicables
- Castillo de Locubín: hay que comprobar el padrón vigente y el listado del BOJA en el año de la compra
Antes de firmar, siempre verifica en el BOJA que el municipio concreto está incluido en la relación publicada por la Dirección General de Tributos ese año, porque la lista se actualiza anualmente y algunos municipios entran y salen.
Ejemplo práctico: casa de 80.000 € en Frailes
Supón que compras una casa en Frailes por 80.000 € para instalar tu vivienda habitual. Vamos con los tres escenarios posibles:
| Escenario | Tipo ITP | Cuota a pagar |
|---|---|---|
| Segunda residencia o inversión | 7% | 5.600 € |
| Vivienda habitual (tipo 6%) | 6% | 4.800 € |
| Vivienda habitual en municipio con despoblación | 3,5% | 2.800 € |
Como ves, la misma casa puede tributar 2.800 € o 5.600 € según el uso y la ubicación. La diferencia (2.800 €) es prácticamente el coste de la notaría y el registro juntos.
Obra nueva: IVA + AJD en vez de ITP
Si en lugar de segunda mano compras a un promotor (obra nueva), el esquema cambia:
- IVA del 10% sobre el precio de venta (la VPO tiene un tipo distinto)
- AJD del 1,2% en Andalucía sobre la escritura de compraventa
En una obra nueva de 150.000 €, eso son 15.000 € de IVA + 1.800 € de AJD = 16.800 €, frente a los 10.500 € de ITP que pagarías por una casa de segunda mano al mismo precio con el tipo general del 7%.
Ojo con un mito extendido: el AJD de la hipoteca no lo paga el comprador desde 2018, lo paga el banco. Si alguien te dice que en una compraventa de segunda mano hay que sumar un AJD del 1,2%, desconfía: ese AJD solo aparece en obra nueva.
Cómo se paga: modelo 600 y plazos
El ITP se autoliquida mediante el modelo 600 de la Agencia Tributaria de Andalucía. El plazo es 30 días hábiles desde la firma de la escritura pública (no cuentan sábados, domingos ni festivos, pero aun así el plazo se agota antes de lo que parece).
Pasos básicos:
- Consulta el valor de referencia del inmueble en el Catastro
- Determina la base imponible: el mayor entre precio escriturado y valor de referencia
- Comprueba si te aplica algún tipo reducido y reúne la documentación que lo acredite (certificado de discapacidad, título de familia numerosa, empadronamiento, etc.)
- Cumplimenta el modelo 600 telemáticamente en la sede electrónica de la Agencia Tributaria de Andalucía
- Paga por NRC bancario, domiciliación o adeudo en cuenta
- Presenta el justificante junto con la escritura en el Registro de la Propiedad. Sin el justificante del modelo 600 pagado, el registrador no inscribe
Qué pasa si se te pasa el plazo
Si presentas fuera de plazo pero antes de que Hacienda te requiera, se aplican recargos progresivos:
- Hasta 3 meses de retraso: 5%
- De 3 a 6 meses: 10%
- De 6 a 12 meses: 15%
- Más de 12 meses: 20% + intereses de demora
Si te ha requerido antes Hacienda, además de esos recargos hay sanción, que puede ir del 50% al 150% de la cuota dejada de ingresar.
Errores frecuentes que cuestan dinero
1. Aplicar el 3,5% sin cumplir el requisito de valor
Si la vivienda vale 155.000 €, no aplica el reducido (aunque sean solo 5.000 € por encima). Se pierde el beneficio entero.
2. Olvidar el garaje y el trastero
Si compras la vivienda con anexos, el valor conjunto (vivienda + garaje + trastero) es el que no debe superar los 150.000 €, no el precio de la vivienda sola.
3. Vender antes de 3 años tras aplicar el tipo reducido
Hacienda reclama la diferencia con el 7% más intereses. Ver también nuestra guía sobre vender casa heredada en Alcalá la Real, donde este punto también aplica.
4. Calcular el ITP sobre el precio de compraventa cuando el valor de referencia es superior
Siempre se paga sobre el mayor de los dos, no sobre el que aparece en la escritura.
5. Confundir el ITP del comprador con la plusvalía del vendedor
Son impuestos distintos, con normativas distintas y a administraciones distintas (ITP a la Junta, plusvalía al ayuntamiento). Cada uno paga lo suyo.
6. Presentar fuera de plazo por confiar en la gestoría sin comprobar
La responsabilidad legal es del comprador. Si la gestoría se retrasa y hay recargo, lo pagas tú.
Y si soy extranjero comprando en Jaén
Buena noticia: el ITP es el mismo para residentes y no residentes. Se aplican los mismos tipos, los mismos reducidos y los mismos plazos. La diferencia respecto a un residente aparece en otros impuestos posteriores (IRNR anual, retención del 3% al vender), no en el ITP de compra.
Si eres extranjero y estás pensando en comprar en la Sierra Sur, te interesa nuestra guía específica de comprar casa en Andalucía siendo extranjero, donde explicamos todo el proceso completo (NIE, hipoteca, IRNR, etc.).
Resumen: cuánto pagarás realmente
Como orientación para una compra en la Sierra Sur:
- Segunda residencia o inversión (cualquier precio y ubicación): 7% del valor
- Vivienda habitual hasta 150.000 €: 6% del valor
- Vivienda habitual hasta 150.000 € y menor de 35 años, o municipio con despoblación: 3,5% del valor
- Vivienda habitual hasta 250.000 € y familia numerosa o discapacidad ≥33%: 3,5% del valor
- Obra nueva: 10% IVA + 1,2% AJD
Este impuesto se paga una sola vez, al comprar. Después vendrán el IBI anual, la comunidad, y (si eres no residente) el IRNR. Pero eso ya es otra historia.
Cómo te ayuda Dayson Mediación
Antes de firmar unas arras, en Dayson Mediación te preparamos una estimación completa de todos los costes reales de la compra: precio de la vivienda, ITP con el tipo que te corresponda, notaría, registro, gestoría y (si hace falta) hipoteca. Así sabes exactamente cuánto necesitas antes de dar la señal, sin sorpresas en la firma.
Contacto:
- Dirección: C/ Obispo Ceballos nº 4 Bajo, Alcalá la Real (Jaén)
- Teléfono: +34 953 58 23 48
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Preguntas frecuentes
Quién paga el ITP al comprar una casa, el comprador o el vendedor
Lo paga siempre el comprador. El vendedor no paga ITP, aunque sí tiene sus propios impuestos: la ganancia patrimonial en el IRPF y la plusvalía municipal en el ayuntamiento.
Cuánto se paga de ITP en Andalucía por una casa de 100.000 €
Con el tipo general del 7%, serían 7.000 €. Con el reducido del 6% (vivienda habitual hasta 150.000 €), 6.000 €. Con el reducido del 3,5% (menor de 35 años o municipio con despoblación), 3.500 €.
Se paga ITP si la vivienda es de obra nueva
No. En obra nueva se paga IVA (10%) más AJD (1,2% en Andalucía). El ITP solo se paga en compraventas de vivienda de segunda mano entre particulares.
Puedo aplicar el tipo reducido del 3,5% si compro segunda residencia
No. Todos los tipos reducidos (6% y 3,5%) exigen que la vivienda sea tu residencia habitual. Si es segunda residencia o inversión, se aplica el 7% general aunque el precio esté por debajo de 150.000 €.
Qué pasa si me paso del plazo de 30 días para presentar el modelo 600
Si presentas antes de que Hacienda te requiera, hay recargo del 5% al 20% según el retraso, sin sanción. Si te requieren antes, además del recargo hay sanción del 50% al 150% de la cuota.
Se puede aplazar el pago del ITP
Sí, la Agencia Tributaria de Andalucía permite solicitar aplazamiento o fraccionamiento del pago dentro del propio modelo 600. Suele exigir garantía si el importe es alto.
Frailes es municipio con despoblación en 2026
Sí. Con 1.565 habitantes según INE 2025, está dentro del umbral de menos de 3.000 habitantes y forma parte del listado publicado en el BOJA. Aplica el ITP del 3,5% para vivienda habitual hasta 150.000 €.
